抛边缘项目 凯德主攻核心城市

购物中心行业的竞争形势加速了行业细分。1月5日，凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用与印力商用置业有限公司联合万科企业股份有限公司、Triwater公司的第三方达成协议，向后者出售凯德集团在中国的20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，交易价格为17.059亿新元(约合人民币83.65亿元)，交易预计于今年二季度完成。凯德方面表示，交易有利于优化集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业，进一步强化凯德集团在华五大核心城市群的业务布局，而从交易的另一方来看，接盘20家商场，也与其定位相似。业内人士认为，随着购物中心的爆发式增长，如今行业竞争越来越激烈，这也在倒逼行业中的企业更精准地把握自身的角色定位，强化细分领域的优势。

边缘项目变现

据介绍，此次股权交易涉及的20家购物中心，凯德集团通过旗下公司平均持有十年，项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。20家购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德集团仅有单一项目布局的非核心城市。据截至2017年6月30日的统计数据，此次出售项目分别占比集团在全球和中国购物中心资产规模的4%和7%，整体来看，对集团整体收入影响有限。

这并非凯德集团首次出售资产，在资产管理策略上，集团一直相对积极，多有出售成熟资产和收购成长性资产举措。2017年6月、11月和12月，凯德集团分别以26.4亿元人民币、33.607亿元人民币和8.38亿元人民币收购上海国正中心100%权益、广州乐峰广场持有公司的所有股权和上海五角场商办地块。

公开资料显示，凯德集团进入中国市场24年，在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币。2013年推出“综合体战略”， 2017年，凯德集团在华新开业六大综合体，均位于五大核心城市群，包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德西城、上海的凯德星贸和苏州中心，平均零售面积达13万平方米以上，2017年也是凯德集团新开综合体最多的一年，目前凯德集团在北京和上海分别拥有或管理8个商业地产项目。

放大优势策略

此次交易所获资金凯德将用于在中国继续投资优质物业，强化五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。凯德集团首席运营官廖茸桐表示，重新配置后的资产组合将为集团在华业务注入更多活力，更契合消费需求的迭代升级，凸显核心优势。

上述项目的开业也在一定程度上缓解了交易对集团持续盈利能力的影响。凯德集团介绍，上述六大综合体的开业和收购乐峰广场将提升集团在华购物中心今年的净物业收入，抵消出售带来的影响。这也在侧面表明优化资产组合、聚焦核心城市将提升集团整体的盈利能力。

交易的另一方印力，也有相似的逻辑。印力在官方声明中表示，交易完成后，上述购物中心将全部由印力运营管理，计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。“这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，有助于提升我们商业网络的广度及深度，下沉核心区域市场及周边城市群，能更好发挥平台资源协同效应。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，通过类似凯德集团资产项目的持续收购，万科正在不断扩大商业地产的资产规模，进而实现公司做大商业地产领域的实力。毕竟从万科商业地产发展的导向看，未来商业板块单独上市的可能性很大。如果后续要上市，此次收购无疑是万科扩充资产规模的重要一步。

市场玩家细分化

此次出售完成后，凯德集团在中国拥有或者管理49家购物中心，其中约一半位于商业综合体内。对于成熟资产出售，凯德集团方面称，通过对资产组合的优化，有利于进一步巩固集团在华的“综合体战略”和“核心城市群战略”，更好地释放全产业链价值，提升多元业务的协同和规模效应，实现增值。凯德未来将继续通过资产收购和积极的资产管理，在核心城市群集中力量扩大影响力和辐射范围，保持并强化在核心市场的领先优势。

事实上凯德集团在大步迈进的同时也在收缩自己的产品线，聚焦综合体。中购联购物中心委员会主任郭增利告诉北京商报记者，一方面消费升级意味着定位更加精致的项目在未来几年将迎来利好，但另一方面，该交易与凯德集团专注核心城市群和综合体的战略相符，资金投入到核心业务，也有利于如今的资产包升值。就印力而言，近年来在社区型购物中心的投入和研发力度都比较大，此次购买的项目，在对应的城市也是相对优势的项目。

如果以购物中心作为整体的大背景，郭增利指出，双方各自的图谋也体现出市场细分化趋势。也有观点指出，基于对市场把控的精准度，此前在多种类型的市场均有布局的企业在如今的岔路口更容易率先做出选择。

此外，玩家的市场拓展理念或有不同，但对新战略的积极性无一例外地说明了商业地产可观的市场空间。正如印力所言：商业地产的发展将进入一个新时代。一方面，商业地产行业已进入存量竞争格局，面临一轮新的改造升值机会，存量资产价值空间将被释放;另一方面，电商开始纷纷布局线下，未来是线上和线下融合的时代。“天网好搭，地网难建”，印力认为，相比线上平台，线下入口更具有稀缺性。

北京商报记者 吴文治 郭白玉 董家声/文 李烝/制表

关键词： 凯德 主攻 边缘