房地产市场价格倒挂地王变闲王 开发商解套路在何方

2016年是中国房地产史上诞生“地王”最多的一年。据克而瑞统计显示，共有340多宗单价或总价“地王”在这一年产生，令媒体与大众频频为之咋舌。

然而，乐极生悲，在房地产行业上行周期中，“地王推涨房价”的逻辑固然成立，在下行周期则存在“等解套”的风险。进入2017年，在限购、限价等政策频出，租售同权、物业自持等新规出台的背景下，多城楼市成交价量下滑，诸多“地王”项目也面临考验。近期，南京区域地王京奥港项目就曝出因资金问题被迫停工一事。

克而瑞统计显示，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多，多数在建未售，少部分还没开工。

对于“地王”前景，旭辉林中曾在易居沃顿班上直言：“未来二三年市场无起色，2016年的多数地王都将难堪。”

“地王”堪忧？

在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中，《每日经济新闻》记者发现，目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工，他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价，这意味着当前若入市即亏本。

上述14宗未开工“地王”里，举例来看，苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块)，成交楼面价达到38960元/平方米，而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间也超过1年。

又比如，合肥葛洲坝中国府项目的拿地楼面价为22103元/平方米，而目前该项目周边在售楼盘均价仅为22000元/平方米，价格倒挂下，房企的入市积极性显然不高。

此外，东莞颐和翡翠花园，目前区域限价标准为20000元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米，因而项目现也处于“缓开工”状态，预计2018年5月才会入市。

在上述“地王”名单中，记者还注意到，有近60%的地块处于已开工但未开售阶段，而已入市“地王”项目，销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示，杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

排除因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高净值人群，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般之外，整体“地王”项目的开发进展缓慢，更有一些项目选择延迟入市，这背后又是什么原因?

为何“蛰伏”

按政府规定，地块完成交易后1年不开工罚款20%，两年不开工则由政府无偿收回。但现实是，多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企业必须做高周转，开发慢了利息就可能很快超过建安成本，不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言，今年开发商迎来了最困难的日子，房企资金回笼难度加大，资金不到位就可能造成工期拖延。

“开发商对政策持观望态度，也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为。此外，土地不开工或停工也可能因为房企的资金出现问题，但从实现情况来看，这种情况应该不多。还有一种原因则是开发商等待利润。

值得一提的是，近年品牌房企联合拿地的案例屡见不鲜，2016年诞生的“地王”中，合作拿地块的比例就占近40%。

“这些地块短期回本获利的压力较小，所以为了更丰厚的利润，寻找上市的最佳时机是‘地王’们主动‘停工蛰伏’的一个原因。”张波向《每日经济新闻》记者表示。

如何解套

那么，在2016年诞生的大批“地王”中，已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机，而等待成本又有多高?

以史为鉴，回顾近年的房地产历程，不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等，房企高价拿地后不久便遇行业下行周期，“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看，有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助，获得新生。

业内观点认为，2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地，不同量级的城市，面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外，则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套，最终还是拼实力、看时机。

张波告诉《每日经济新闻》记者，不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企，三限之下“断腕求生”亦属正常，在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

张波进一步表示，房企拿“地王”的最终目的还是赚钱，但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本，这个时候舍小取大，保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。

对大企业而言，“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

“对于这类大企业，他们有的不仅是资金优势，还有软实力，比如品牌。这类企业可以利用行业地位和良好口碑，保证项目的一定溢价水平，在困境中赢得生机。”

张波继而指出，产品也是大企业的一项优势，尤其是在项目打造上有过人之处的企业。其在产品定位以及客户需求把握上有丰富经验，更有利于化险为夷。同理，操盘实力强的企业，利用强效的管控手段和运营能力，也有更大的潜力空间。

“地王”将消失？

一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目，另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走，热点城市溢价率回落。业内有声音称，随着房地产长效机制的建立，“地王”现象或将消失。

2017年10月，高层确认，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。与此相应，今年的土地招拍挂市场新玩法层出不穷，竞配建、自持、摇号、熔断以及新推出的租赁住宅专项用地等手段，都对土地市场形成制约作用。

世联行副总经理袁鸿昌接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，“地王”的出现是开发商对未来预期过高所致，但中国房地产市场既受到市场供求关系的影响，也受到政策法规调控的影响。

袁鸿昌认为，相对来说，目前我国房地产市场受政策影响很大。在宏观调控下，今年很多地方拍地以底价成交，甚至出现“流拍”的现象。

另一方面，中央经济工作会议对住房制度改革提出的新要求，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。在新的形势下，“地王”是否将成为一个历史名词?

袁鸿昌表示，从目前市场的表现来看，开发商理性了很多，大家对市场新形势有了新的判断，新的时代就应该按照新的规则来走。

广东省专家委员会委员龙斌接受《每日经济新闻》记者采访时指出，未来1~2年政策的强调控仍将持续，地价不断上升已缺乏现实基础，开发商对市场的预期变化了，也不会再盲目举牌了。如果将来政策放开，还会不会出现“地王”，也很难定论。

袁鸿昌指出，人对住房改善的需求是持续不断的，核心一二线城市形成的城市资源集聚短期内不会改变，一线城市领先其他城市的格局不会改变。

关键词： 地王 何方 套路